Novela nájemního bydlení

            


              Dne 3. 5. 2011 byl Poslaneckou sněmovnou bez jakéhokoliv povšimnutí schválen zákon č. 132/2011 Sb., kterým byla novelizována ustanovení Občanského zákoníku zabývající se nájemním bydlením. Tato novela nabyla účinnosti dne  1. 11. 2011 a přináší podstatné změny v právech a povinnostech jak na straně pronajímatelů tak i nájemců.
 
 
KAUCE - Doposud byl pronajímatel oprávněn užít prostředky získané od nájemce jako kauci pouze k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu. Jiné dluhy vzniklé v souvislosti s nájmem musely být nájemcem buďto písemně uznány nebo musel mít k dispozici pronajímatel již vykonatelné rozhodnutí soudu.

Nyní je možné, aby se pronajímatel s nájemcem smluvně dohodli, že kauce může být použita i k jiným účelům. Dále, pokud pronajímatel oprávněně čerpal prostředky kauce, je oprávněn písemně vyzvat nájemce aby tyto prostředky doplnil, a to do 1 měsíce.

DOBA NÁJMU - Doposud platilo, že pokud byl sjednán nájemní vztah na dobu určitou a po uplynutí této doby se nájemce s pronajímatelem nedohodli na obnovení/prodloužení tohoto nájemního vztahu, tak nájemní vztah zanikl. (Nájemce se s pronajímatelem nemohli smluvně dohodnout, že jejich vztah se po vypršení nájemní doby automaticky obnovil).

Nyní je možné, aby si nájemce se pronajímatelem smluvně dohodli, že se jejich nájemní vztah po uplynutí nájemní doby automaticky obnovil na stejnou dobu.

UŽÍVÁNÍ BYTU - Doposud měli právo užívat byt, společné prostory a zařízené domu nájemce a osoby s ním žijící ve společné domácnosti. Takto široce koncipované právo je nyní omezeno a tato práva náleží již jen nájemci. Ostatní osoby odvozují tato práva od nájemce a ten je za ně v tomto smyslu „zodpovědný“.

ŘÁDNÉ UŽÍVÁNÍ - Novinkou je právo pronajímatele požadovat, aby v bytě žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny osoby mohly řádně užívat byt a žít v hygienicky vyhovujících podmínkách.

Pronajímatel má rovněž možnost si v nájemní smlouvě vyhradit možnost udělení souhlasu nájemci s přijetím další osoby do bytu. Toto se však netýká zejm. tzv. osob blízkých, tzn. příbuzných v řadě přímé, sourozenců, manžela a registrovaného partnera.

Další zásadní změnou je skutečnost, že nájemce má přímo zákonem stanovenou povinnost oznámit pronajímateli následující skutečnost:
  1. změna počtu osob bydlících v pronajímaném bytě (tzn. např. přistěhovaní, vystěhování, narození, atd.)
  2. jméno, příjmení a datum narození těchto osob;
toto je však nájemce povinen oznámit pronajímateli pouze v případě, že lze mít za to, že změna v počtu osob vyskytujících se v pronajímaném bytě bude trvat déle než 2 měsíce.

V případě, že toto nájemce neučiní, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnost, tzn. že pronajímateli vznikne oprávnění vypovědět z tohoto důvodu nájemci nájemní smlouvu, a to bez přivolení soudu.

Změna, po které pronajímatelé již dlouho volali, je ta, že pokud nájemce předem ví o své dlouhodobé nepřítomnosti v bytě spojené se složitou dosažitelností své osoby, musí oznámit tuto skutečnost pronajímateli. Současně musí označit osobu, která po tuto dobu zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy to bude nezbytně nutné.

NÁJEMNÉ - Tato část novely má návaznost na skončení platnosti části první zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Po skončení platnosti této části zákona bude pronajímateli a nebo nájemci umožněno požadovat nájemné na úrovni nájemného v místě obvyklého. Nejčastěji zřejmě půjde o zvýšení nájemného, novela však počítá i snížením nájemného.

Pokud pronajímatel navrhne zvýšení nájemného a:
  1. nájemce bude souhlasit – pak bude nově sjednané muset nájemce platit od třetího kalendářního měsíce od doručení návrhu na zvýšení nájemného pronajímatelem nájemci,
  2. nájemce se do 2 měsíců nevyjádří, zda souhlasí nebo ne – má pronajímatel 3 měsíce na to, aby podal k soudu návrh na určení výše obvyklého nájemného soudem.

Nadbytečnému prodlužování soudních sporů má zřejmě zabránit i to, že pro výši obvyklého nájemného určované soudem, je rozhodující výše obvyklého nájemného v den podání návrhu k soudu.

PŘECHOD NÁJMU – Přechod nájmu bytu je asi nejzásadnější a nosnou částí celé novely.

Dosud platilo, že pokud zemřel nájemce a nešlo-li o byt ve společném jmění manželů, stali se nájemci děti, registrovaný partner, rodič, sourozenec, zeť nebo snacha nájemce, pokud:
  1. tyto osoby žili s nájemcem v den jeho smrti ve společné domácnosti a,
  2. tyto osoby neměly vlastní byt.

Dále mohlo právo nájmu přejít i na vnuky a další osoby, které pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce, pokud:
  1. byly tyto osoby odkázány na zemřelého nájemce výživou,
  2. žili s nájemcem po dobu alespoň tří let a,
  3. neměli vlastní byt.

Nyní je pro přechod práv nájmu bytu potřeba, aby nájemce za svého života vyslovil písemný souhlas s bydlením dítěte, registrovaného partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachy nebo vnuka nájemce v pronajímaném bytě. Mezi těmito osobami dostane vždy přednost nájemcovo dítě.

Novinkou je i to, že takto přešlého práva nájmu bytu zanikne nejpozději do dvou let od okamžiku přechodu nájmu. Po uplynutí lhůty dvou let nebude mít tento „dočasný“ nájemce k bytu, v němž žil původní zemřelý nájemce, jakékoliv právo nájmu. Výjimkou z této dvouleté lhůty budou situace, kdy osoby, na které přešel nájem bytu budou buďto starší než 70 let nebo mladší než 18 let.

PŘIVOLENÍ K VÝPOVĚDI – Doposud při sporu o přivolení k výpovědi soud ve svém rozhodnutí konstatoval, zda k výpovědi přivoluje nebo ne. V případě, že k výpovědi soud přivolil, nezbývalo při odporu nájemce s vystěhováním, aby pronajímatel podal další návrh k soudu, a to návrh na vyklizení bytu.

Nyní bude platit, že pokud soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu, určí současně délku výpovědní lhůty a současně rozhodne o povinnosti byt vyklidit.


Další změny:
  • omezení moderačního práva soudu při zohlednění důvodů zvláštního zřetele při některých výpovědních důvodech,
  • byla zrušena možnost nájemců si vyměnit byty i přes odpor pronajímatele,
  • změna názvosloví: v zákoně č. 102/1992 Sb. bude zrušena část druhá, která upravuje služební byty a byty zvláštního určení; není již uváděn pojem “byty v domech zvláštního určení”,
  • služební byty nebudou jako institut existovat; je pouze umožněno vymezit dobu nájmu právní skutečností a tou je výkon práce nájemce pro pronajímatele.
 
                                                                                                                                                        Mgr. Jakub Krč
NAHORU        ZPĚT